|城市更新专题研究系列·72·睿诚研究院|

文|罗乾波

01

965亩足球世界项目命运多舛

据睿诚研究院查询有关土拍资料，可知：

2017年6月6日，长沙土地市场迎来首场土地拍卖，共出让3宗住宅用地，均位于岳麓区大王山，分别为宗地编号为[2017]长土网015、016、017号。

该三宗地块被长沙恒大童世界旅游开发有限公司全部底价揽下，总成交价45270万元，总出让面积为29.8万平方米。据悉，恒大将用于建设恒大童世界项目。

其中，编号[2017]长土网015、016、017号为三宗相连地块，均为5月5日挂出，其中[2017]长土网017宗地最高的楼面价为1638元/平方米。

根据挂牌条件，015、016地块要求竞得单位须与湖南湘江新区发展集团有限公司签订足球世界项目招商引资合作协议，并竞得该宗土地后一个月内双方合作成立项目公司，足球世界一区466亩、足球世界二区499亩，总计965亩,运营不少于20年 ；足球世界须在土地竞得三个月内开工，要求2018年底前竣工。

另，据官媒湘江早报，2019年11月1日报道：

“今天下午，大王山旅游度假区推介仪式在长沙恒大文化旅游城展示中心举行，长沙恒大文化旅游城的恒大足球世界及珍稀植物园项目与湖南湘江新区签约，为新区大王山旅游度假区建设添加新动能。

据介绍，恒大足球世界占地面积约64万平方米。是长沙首个足球示范基地，配备标准11人制足球场、体育文化展览馆、青少年足球训练基地、攀山步道等专业运动设施，汇聚体育运动、联赛竞技、教育培训、休闲娱乐等功能，建成后将成为国内极具特色的足球示范基地，满足国际足球赛事和高水平训练需求。恒大足球世界在整体设计上不仅考虑提供多种方式的训练场地，为运动员的专业训练和医疗康复提供专业基地。同时，还精心打造了以足球元素为主题的健身公园，人们可以或行走、或攀岩、或休憩、或徒步……在训练场周边充分享受休息娱乐的空间。”

简析：

自恒大长沙文化旅游城项目落户大王山以来，几年来恒大在不断以优惠价格获取大面积土地。比如[2019]长沙市048号地位于大王山片区，为商业用地产权年限40年，起始价14010万元，最终由长沙恒大童世界旅游开发有限公司以底价竞得等。

其他拿地情况，就不一一描述了。

然而，最近两年由于恒大暴雷，许多项目朝不保夕纷纷搁浅，长沙大王山项目也身受重创，步履维艰。

当初拿地时，说好的，要在2018年底前竣工的恒大足球世界项目，基本已经瘫痪。

过去市场好时，恒大以如大气魄犹如神笔马良，在国内众多地方画出了不少大饼，曾经让当地ZF和市民高唱赞歌，纷纷感觉美好生活指日可待。

昔日中国足球界，北万达、南恒大的格局，令恒大封神多次，也将足球的价值导入到地产等产业中来。

来到大王山，也是这一利剑的见证。

可是，产业和市场风雨突变，曾经的美好计划，都成为了当下许多房企身上的巨大包袱和五指山，挣不脱跑不掉，以讲大故事和圈地的模式等，在时代的律动中，快速被打回原形。

去年11月，大王山恒大文旅城项目复工仪式在恒大滨江左岸举行，充分道出了恒大、大王山项目的很多心酸与无奈。

如今，长沙大王山片区如火如荼的发展中，恒大足球世界项目仍难觅踪影，不知何时可以推出市场？

等吧！

02

地产VS足球：谁才是许家印心中的避风港湾？

经睿诚研究院独家观察，在国内房地产界一片哀嚎声中，本产业的未来已在不断蜕皮新生，以往的模式和主体等，皆在持续大浪淘沙，新时代的飓风已呼啸而至，那些逆风而行的房企，都将在新趋势的铁蹄下沦落成泥。

观察恒大和长沙足球世界项目，其实这个观点，已经非常明确，不需要过多的阐述。

首先，恒大集团已经被地产的金融和债务类“捆仙绳”所套牢，掉入深渊，爬出来的可能性微乎其微。

其次，12年绿茵场摔打，恒大足球商业模式日益成熟。

睿诚研究院梳理资料发现，自2010年3月1日，恒大以出资1亿收购广州队开始正式跨入足球运动后，至今将近13年。

恒大足球曾经创造许多的神话，是许多体育迷心中的金甲战神。

譬如：

中超联赛十年八冠，两次亚冠登顶，世俱杯一次第三名、一次第四名，广州恒大在俱乐部层面给中国足球留下一串串的纪录，至今仍难以有中国俱乐部超越，短期内也难以超越。

12年间，恒大先后夺取了17座冠军奖杯。

2011年9月28日，广州恒大提前4轮登顶中超；

2011年夏，孔卡加盟球队，成为中超史上第一个千万级别的外援，并迅速通过自己的表现赢得了广州球迷的青睐，获得天体之王的美誉；2013年，在天河体育中心的15场中超比赛，恒大取得14胜1平的战绩，轰进47球，每场比赛3个进球成了天体的“最低消费”，很多球迷不是去看恒大踢球，而是去看恒大赢球。2013赛季的广州恒大，不仅在联赛中豪取73分领先18分夺冠，还捧得了亚冠联赛的冠军，获得了世俱杯的参赛资格；

2015年11月6日，恒大淘宝在新三板正式挂牌，成为了亚洲足球第一股，引发了整个亚洲足坛的惊呼。15天之后，携“登板”之威，恒大在天河体育中心于许、马两位老板的注视下，击败阿尔阿赫利，拿下队史第二座亚冠冠军；2016赛季，恒大继2012年之后再次收获国内赛事三冠王；

......

然，自2018年开始，有国内媒体传出消息，中足协将取消恒大的冠名权，而将组队更名为广州队。

12年征战的众多传奇，足球界也在不断变革。随着足协的新政，恒大足球似乎也遇到了新的问题。

许老板内心在想：难道真的是流年不利？

地产债务过多，无可话说；足球，我又惹谁了？

睿诚研究院分析，时代整体模式转换之下，各个方面都要渐渐趋同，不能一花红盖万绿，需要万木争春、绿满神州。

地产界所谓的百强、足球界所谓的寡头等，皆需因时代而变。

既是旧时代的产物，可能也是新时代的养料，大体如此。

因而，从这两个方面来看，许老板在两边都不太顺利，身体和灵魂都很难找到合适的避风港湾。

在地产的重压下，导致恒大帝国出现大面积崩塌，原来如战神般的足球产业，也将日益困顿。

“恒和大”二字，成为许家印心中的不可承受之痛和梦魇。

当然，此时此景，再翻过去那些令人血脉偾张的往事和战绩，很容易掉入祥林嫂自我唠叨的口头禅，于事无补，佛家说，活好当下才有未来。

为有效宽解许老板的心结，下面借用一句话来“揭露天机”：

《金刚经》曰：“凡所有相，皆是虚妄；若见诸相非相，即见如来。”

地产也好、足球也罢，即为外相，着相越重，越难以抵达心灵的彼岸。

用产业来勾地，有错吗？没有

用足球来圈地，有错吗？没有

大家皆为局中人，很难有对错之说。

大王山恒大足球世界项目，客观来讲，为众多因素共生下的产物，我们觉得这才是基于历史观下的认识。

03

结束语

覆巢之下，焉有完卵？

许多历史规律告诫我们，没有日不落帝国，只有时代的阶段性精彩。

睿诚研究院认为：

恒大，在地产和足球等领域，以前创造了很多不可超越的战绩，这些都是不同时代的商业型产物之一，观察恒大及其大王山项目，在渺远的历史星空中，这一切都是宏大背景中的一点星光。自有其价值，也非常有限。

在原先恒大近万亿级别的版图下，恒大足球俱乐部和恒大皇马足球学校，都是长沙大王山项目招商引资的定海神针和驱动引擎之一。四年过去仍不见足球滚动、健儿飞奔等，再一次浓缩了上一个时代的浓烈印记，也揭示了新周期的要求。

大王山区域土地，伴随湘江数千年，早已做到不以物喜不以己悲的超然心态，风流运动兀自岿然不动，只等有缘人！

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